買房有多難？房市與房價概況？教你善用工具存到買房頭期款！

最後更新日期：2022年12月30日

現在進入通膨時代，萬物皆漲，也讓台灣原本就已經「高高在上」的房價更加肆無忌憚。不論理由是營建成本、土地取得成本還是貸款利息，買房更加困難是毋庸置疑的。那到底在台灣買房有多難？未來房市又會如何變化？有沒有存到頭期款的好方法？讓我們繼續看下去！

買房有多難?

房價所得比是什麼？

在房價逐年上漲的趨勢下，現在仍是一個人人想要買房的世代，主要怕現在不買，以後就更買不起。以多數人的買房行為來說，買房的資金（包含頭期款、房貸）都是用工作的收入來支付，因此買不起房的原因可以追溯至「房價所得比」，顧名思義就是「房價」與「工作收入（所得）」的比例。更白話來說就是「不吃不喝多少年可以買一間房？」。

房價所得比通常是以一個城市、國家為計算範圍，因此通常會是取「中位數」計算，來作為所有數據的代表值。

台灣的房價所得比計算方式＝中位數住宅價格／中位數家戶每年可支配所得

雖然各國對房價所得比的計算方式有所不同，但國際上還是有一個公認的標準，來檢視各國人民買房的難度有多高，根據美國規劃顧問公司 Demographia 的國際房屋負擔能力表來說，只要大於 5.1 就是「非常嚴重難以負擔」了，實際上如果考量到近年嚴重通貨膨脹，筆者認為將房價所得比的上限拉到 7 左右更符合現實狀況。

房價所得比	買房難度
5.1以上	非常嚴重難以負擔(Severely Unaffordable)
4.1~5.0	嚴重難以負擔(Seriously Unaffordable)
3.1~4	中度難以負擔(Moderately Unaffordable)
3.0以下	可以負擔的(Affordable)

資料來源: DEMOGRAPHIA INTERNATIONAL HOUSING AFFORDABILITY (2022)

台灣房價所得比多高（世界排名）

既然有了公式、標準，我們就來看看台灣的房價所得比在世界的排名吧！根據全球房地產資料庫 NUMBEO，2022 年上半年世界各國的房價所得比，台灣在 113 個地區中位居第 18 名，買房的負擔能力比大部分歐洲國家、美國、日本還低。從排行榜中也能看出，開發中國家過於貧困，造成高房價所得比；而像是香港、中國、南韓、台灣會那麼高的原因主要是房市泡沫化、通貨膨脹、懸殊的貧富差距造成的。

小提醒：

由於 NUMBEO 計算房價所得比的公式稍有不同，因此與接下來要跟大家介紹來自內政部的「歷年台灣房價所得比」會有所差異喔！

過去幾年台灣房價所得比變化

台灣的房價所得比在世界排名中相當前面，代表相對於其他國家而言，台灣的購屋能力是非常低的。就過去幾年台灣內政府釋出的房價所得比資料，也是逐年上升，近 10 年全台的房價所得比從 7.1 上升至 9.6，自從 COVID-19 後每一年都有明顯上升。

以人口最多的六都來說，2022 年第一季的房價所得比都大於 8 以上，其中台北市更高達 16.22 ，可以說買房這件事對大家來說真的越來越遙遠。

六都直轄市	房價所得比
台北市	16.22
新北市	12.85
桃園市	7.87
台中市	11.26
台南市	9.20
高雄市	8.89

資料來源:內政部不動產資訊平台

房市與房價概況？

10年來台灣房價變化（六都）

這 10 年來台灣房價所得比不斷上升，大家越來越難買房的主因，是因為房價真的越來越貴！以下是台灣六都近 10 年來的房價變化，即使是在六都，也有非常明顯的南北房價差異，整體而言，六都的房價都有非常明顯的漲幅，又因中南部早期房價為低基期，因此漲幅更加誇張：

六都直轄市	2010年平均房價	2021年平均房價	漲幅
台北市	46.7萬/坪	65萬/坪	39.2%
新北市	21.7萬/坪	33.1萬/坪	52.5%
桃園市	11.39萬/坪	21.9萬/坪	92.2%
台中市	11.7萬/坪	22.8萬/坪	94.9%
台南市	7.5萬/坪	18萬/坪	140%
高雄市	9萬/坪	20.5萬/坪	127%

一些房產機構對於未來台灣房價的看法（看漲）

由於近年來資金氾濫，房地產價格大幅提高，政府也祭出反制行為來穩定台灣的房市，目前來說，台灣的房市主要有兩大主要影響房價的因素

1.政府政策（打炒房、升息）

2.成本上升（建材與人力成本）

儘管現在政府升息的腳步加快，限制許多投資客的炒房行為，但不變的是原物料價格的上升，既然上升了就幾乎不可能再下降，進而拉高了所有建案的建築成本，同時也轉嫁到房價上。房市即便有交易量降溫的現象，價格卻難以撼動，許多台灣的房產機構持保守態度，但沒有因此而看空台灣的房市，以下筆者整理各界人士對台灣房價的看法。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧：建築貸款年增率增幅趨緩，建商推案態度轉趨審慎，但房價成本居高不下。
僑馥建經、逢甲大學：兩單位合作調查民眾購屋意願與需求，結果顯示即便有許多不確定的利空因素，過半民眾仍認為房價會上漲。
住展雜誌研發長何世昌：北部重劃區如林口、三峽、淡水、新莊、五股、中壢，在公共建設逐漸齊全之下，這類重劃區房市持續看漲。

打房政策有些什麼（但效果甚微）

前面提到的打房政策，主要是 2021 年底推出的「平均地權條例修正草案」，包含全面限制預售屋換約轉售、私法人購屋採許可制、嚴懲炒作、預售屋解約需申報、建立檢舉獎金制度等五項措施，並最快在下半年可以順利通過。

不過我們聽政府說要打炒房並不是一天兩天的事情了，究竟這次會不會有明顯的效果呢？由於政府的目的在於「防止炒作、健全房市」，並不是「讓房價下跌」，因此從過往政府打房政策頒布以來，台灣房市的變化似乎沒有明顯的跌幅，就算跌了也會快速回彈。所以即便 2022打炒房相關法令上路，對房價的影響仍有限。或者應該說，影響房價因素太多了，單就打炒房政令的實施，對自住客來說是沒有影響的。

頭期款應該準備多少？

什麼是頭期款？

既然要買房，就該備好「頭期款」，頭期款就是你在買房時要支付的第一筆費用，主要是根據你買的房子價值多少來計算成數，通常是房屋總價 10%~30% 左右。也就是說 1000 萬元的房子，要準備 100 萬~300 萬元的現金，剩下不足的錢再和銀行貸款。

買預售屋頭期款？

大部分首購族會選擇購買預售屋，最大的優點就是頭期款很低，只要自備大約房屋總價的10%~15%，其中就已經包含訂金（小訂、補足）、簽約金、開工款。在施工期間的 2~3 年中，再大概準備 10%~15% 的工程款，也就是加總後房價約 30% 的款項可以分批慢慢繳納，對於資金有限的人來說壓力相對小。舉例來說，購買 1000 萬元的房子，你需要準備的錢是：

頭期款： 100 萬（簽約馬上繳納）

工程款： 100 萬（施工期間分批繳納）

剩下跟銀行貸款的錢： 800 萬（轉為個人貸款繳納）

買中古屋/新成屋頭期款？

如果手頭資金較充裕，又想要買完直接入住，那你可以選擇購買新成屋、中古屋，優點是可選擇的物件更多，擁有現成的管理委員會。但中古屋的屋齡會影響到銀行願意核貸的金額，因此頭期款通常要拉高到 30% 以上；新成屋則需準備約 20% 左右的頭期款。舉例來說，購買 1000 萬元的房子，你需要準備的錢是：

中古屋：至少 300 萬元

新成屋：至少 200 萬元

如何存到足夠的頭期款？

想必看完文章的大家應該知道買房有多難了吧！台灣薪水漲的速度幾乎跟不上不上房價上漲的速度，買房似乎很遙不可及，到底該怎麼存到人生第一桶金來買房呢？

筆者認為在固定薪資的條件下，能增加收入的方式不外乎以下幾種：

1.培養副業

在下班或是假日時間其實也有不少空閒時間，如果在精神條件、體力允許狀況下，能夠從事一些副業也可以轉去額外收入。但建議這邊還是先以與自己興趣相結合的副業為優先，這樣才不會有蠟燭兩頭燒的感覺。舉例來說，喜歡剪輯、攝影，那可能可以接一下外包的剪輯案件；喜歡分享人生，那可以經營Youtube頻道、Notions等自媒體來經營個人品牌。

2.長期投資

除了副業之外，或許也可以利用投資來獲取穩定報酬（投資有賺有賠，沒有百分之百獲利的方法，請大家務必注意）。以下筆者將投資方法區分成「主動投資」以及「被動投資」兩個面向來介紹，針對上班生活實在過於忙碌，沒時間用來分析投資產品的各位，筆者也會建議搭配科技的力量，用「機器人理財」工具來幫助自己！怎麼說？下面會講清楚！

(1)主動投資

主動投資的概念，簡單來說就是自己透過各種管道深入地研究、分析之後，自行涉獵投資標的、建構自己的投資組合，最大的目的就是希望可以透過不懈的努力，創造出足以打敗大盤的投資績效（你自己的投資報酬率勝過加權指數的漲幅）。
主動投資會希望透過「選股」、「擇時」去找出績優股、買低賣高來戰勝大盤，但卻需要耗費投資人非常多的心力及時間，且最後真正能創造出高報酬率的投資人並不在多數！
如果你想當個分秒必爭的主動投資人但又沒有這麼多時間研究，筆者就會建議可以運用 Growin 個股探勘的智慧工具。設定好自己期望的投資條件後，由 Growin 的智能演算法為你量身打造一套投資策略，就可以省下研究數據及整合投資資訊的時間啦！

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(2)被動投資

被動投資與主動投資是恰恰相反的概念，被動投資者認為無論怎麼努力都難以打敗大盤的投資績效，所以被動投資者不會做任何研究與預測，而是透過持有整體市場上的所有投資標的，來獲取市場的平均報酬。最常使用的方式就是定時定額購買指數型基金或是 ETF。

被動投資是相對省時省力的方式，若再進一步搭配 Growin 機器人理財這樣的投資工具，讓 AI 根據你的投資目標幫你自動進行資產配置，藉由投資機器人長期投入的模式，讓投資者把研究、操作的時間成本都省下來，更不用天天盯著財報也可以讓資產和市場一起成長！

投資的方式沒有好壞，依照自身財務、時間等條件，選擇最適合自己的投資方式，輔以運用機器人理財等智能工具，除了可以節省搜尋與觀察投資標的的時間，也可以根據投資者設定的報酬與風險承受力，量身定做一套合適的投資策略，再透過 APP 圖像化的視覺呈現，投資者隨時都能輕鬆了解當前的投資組合與獲利狀況！除了幫你節省不必要的成本，還能避免過多市場雜訊的干擾，進一步創造穩定的投資收益，購屋置產不再只是一場夢！