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最後更新日期:2022年09月07日

現在進入通膨時代,萬物皆漲,也讓台灣原本就已經「高高在上」的房價更加肆無忌憚。不論理由是營建成本、土地取得成本還是貸款利息,買房更加困難是毋庸置疑的。那到底在台灣買房有多難?未來房市又會如何變化?有沒有存到頭期款的好方法?讓我們繼續看下去!

買房有多難?

  • 房價所得比是什麼?

在房價逐年上漲的趨勢下,現在仍是一個人人想要買房的世代,主要怕現在不買,以後就更買不起。以多數人的買房行為來說,買房的資金(包含頭期款、房貸)都是用工作的收入來支付,因此買不起房的原因可以追溯至「房價所得比」,顧名思義就是「房價」與「工作收入(所得)」的比例。更白話來說就是「不吃不喝多少年可以買一間房?」。

房價所得比通常是以一個城市、國家為計算範圍,因此通常會是取「中位數」計算,來作為所有數據的代表值。

台灣的房價所得比計算方式=中位數住宅價格/中位數家戶每年可支配所得

雖然各國對房價所得比的計算方式有所不同,但國際上還是有一個公認的標準,來檢視各國人民買房的難度有多高,根據美國規劃顧問公司 Demographia 的國際房屋負擔能力表來說,只要大於 5.1 就是「非常嚴重難以負擔」了,實際上如果考量到近年嚴重通貨膨脹,筆者認為將房價所得比的上限拉到 7 左右更符合現實狀況。

房價所得比買房難度
5.1以上非常嚴重難以負擔(Severely Unaffordable)
4.1~5.0嚴重難以負擔(Seriously Unaffordable)
3.1~4中度難以負擔(Moderately Unaffordable)
3.0以下可以負擔的(Affordable)
資料來源: DEMOGRAPHIA INTERNATIONAL HOUSING AFFORDABILITY (2022)
  • 台灣房價所得比多高(世界排名)

既然有了公式、標準,我們就來看看台灣的房價所得比在世界的排名吧!根據全球房地產資料庫 NUMBEO,2022 年上半年世界各國的房價所得比,台灣在 113 個地區中位居第 18 名,買房的負擔能力比大部分歐洲國家、美國、日本還低。從排行榜中也能看出,開發中國家過於貧困,造成高房價所得比;而像是香港、中國、南韓、台灣會那麼高的原因主要是房市泡沫化、通貨膨脹、懸殊的貧富差距造成的。

小提醒:

由於 NUMBEO 計算房價所得比的公式稍有不同,因此與接下來要跟大家介紹來自內政部的「歷年台灣房價所得比」會有所差異喔!

資料來源: NUMBEO
  • 過去幾年台灣房價所得比變化

台灣的房價所得比在世界排名中相當前面,代表相對於其他國家而言,台灣的購屋能力是非常低的。就過去幾年台灣內政府釋出的房價所得比資料,也是逐年上升,近 10 年全台的房價所得比從 7.1 上升至 9.6,自從 COVID-19 後每一年都有明顯上升。

資料來源:內政部不動產資訊平台

以人口最多的六都來說,2022 年第一季的房價所得比都大於 8 以上,其中台北市更高達 16.22 ,可以說買房這件事對大家來說真的越來越遙遠。

六都直轄市房價所得比
台北市16.22
新北市12.85
桃園市7.87
台中市11.26
台南市9.20
高雄市8.89
資料來源:內政部不動產資訊平台

房市與房價概況?

  • 10年來台灣房價變化(六都)

這 10 年來台灣房價所得比不斷上升,大家越來越難買房的主因,是因為房價真的越來越貴!以下是台灣六都近 10 年來的房價變化,即使是在六都,也有非常明顯的南北房價差異,整體而言,六都的房價都有非常明顯的漲幅,又因中南部早期房價為低基期,因此漲幅更加誇張:

六都直轄市2010年平均房價2021年平均房價漲幅
台北市46.7萬/坪65萬/坪39.2%
新北市21.7萬/坪33.1萬/坪52.5%
桃園市11.39萬/坪21.9萬/坪92.2%
台中市11.7萬/坪22.8萬/坪94.9%
台南市7.5萬/坪18萬/坪140%
高雄市9萬/坪20.5萬/坪127%
資料來源: 吉家網不動產
  • 一些房產機構對於未來台灣房價的看法(看漲)

由於近年來資金氾濫,房地產價格大幅提高,政府也祭出反制行為來穩定台灣的房市,目前來說,台灣的房市主要有兩大主要影響房價的因素

1.政府政策(打炒房、升息)

2.成本上升(建材與人力成本)

儘管現在政府升息的腳步加快,限制許多投資客的炒房行為,但不變的是原物料價格的上升,既然上升了就幾乎不可能再下降,進而拉高了所有建案的建築成本,同時也轉嫁到房價上。房市即便有交易量降溫的現象,價格卻難以撼動,許多台灣的房產機構持保守態度,但沒有因此而看空台灣的房市,以下筆者整理各界人士對台灣房價的看法。

  • 台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧:建築貸款年增率增幅趨緩,建商推案態度轉趨審慎,但房價成本居高不下。
  • 僑馥建經、逢甲大學:兩單位合作調查民眾購屋意願與需求,結果顯示即便有許多不確定的利空因素,過半民眾仍認為房價會上漲。
  • 住展雜誌研發長何世昌:北部重劃區如林口、三峽、淡水、新莊、五股、中壢,在公共建設逐漸齊全之下,這類重劃區房市持續看漲。
  • 打房政策有些什麼(但效果甚微)

前面提到的打房政策,主要是 2021 年底推出的「平均地權條例修正草案」,包含全面限制預售屋換約轉售、私法人購屋採許可制、嚴懲炒作、預售屋解約需申報、建立檢舉獎金制度等五項措施,並最快在下半年可以順利通過。

不過我們聽政府說要打炒房並不是一天兩天的事情了,究竟這次會不會有明顯的效果呢?由於政府的目的在於「防止炒作、健全房市」,並不是「讓房價下跌」,因此從過往政府打房政策頒布以來,台灣房市的變化似乎沒有明顯的跌幅,就算跌了也會快速回彈。所以即便 2022打炒房相關法令上路,對房價的影響仍有限。或者應該說,影響房價因素太多了,單就打炒房政令的實施,對自住客來說是沒有影響的。

頭期款應該準備多少?

  • 什麼是頭期款?

既然要買房,就該備好「頭期款」,頭期款就是你在買房時要支付的第一筆費用,主要是根據你買的房子價值多少來計算成數,通常是房屋總價 10%~30% 左右。也就是說 1000 萬元的房子,要準備 100 萬~300 萬元的現金,剩下不足的錢再和銀行貸款。

  • 買預售屋頭期款?

大部分首購族會選擇購買預售屋,最大的優點就是頭期款很低,只要自備大約房屋總價的10%~15%,其中就已經包含訂金(小訂、補足)、簽約金、開工款。在施工期間的 2~3 年中,再大概準備 10%~15% 的工程款,也就是加總後房價約 30% 的款項可以分批慢慢繳納,對於資金有限的人來說壓力相對小。舉例來說,購買 1000 萬元的房子,你需要準備的錢是:

頭期款 100 萬(簽約馬上繳納)

工程款 100 萬(施工期間分批繳納)

剩下跟銀行貸款的錢 800 萬(轉為個人貸款繳納)

  • 買中古屋/新成屋頭期款?

如果手頭資金較充裕,又想要買完直接入住,那你可以選擇購買新成屋、中古屋,優點是可選擇的物件更多,擁有現成的管理委員會。但中古屋的屋齡會影響到銀行願意核貸的金額,因此頭期款通常要拉高到 30% 以上;新成屋則需準備約 20% 左右的頭期款。舉例來說,購買 1000 萬元的房子,你需要準備的錢是:

中古屋:至少 300 萬元

新成屋:至少 200 萬元

如何存到足夠的頭期款?

想必看完文章的大家應該知道買房有多難了吧!台灣薪水漲的速度幾乎跟不上不上房價上漲的速度,買房似乎很遙不可及,到底該怎麼存到人生第一桶金來買房呢?

筆者認為在固定薪資的條件下,能增加收入的方式不外乎以下幾種:

1.培養副業

在下班或是假日時間其實也有不少空閒時間,如果在精神條件、體力允許狀況下,能夠從事一些副業也可以轉去額外收入。但建議這邊還是先以與自己興趣相結合的副業為優先,這樣才不會有蠟燭兩頭燒的感覺。舉例來說,喜歡剪輯、攝影,那可能可以接一下外包的剪輯案件;喜歡分享人生,那可以經營Youtube頻道、Notions等自媒體來經營個人品牌。

2.長期投資

除了副業之外,或許也可以利用投資來獲取穩定報酬(投資有賺有賠,沒有百分之百獲利的方法,請大家務必注意)。以下筆者將投資方法區分成「主動投資」以及「被動投資」兩個面向來介紹,針對上班生活實在過於忙碌,沒時間用來分析投資產品的各位,筆者也會建議搭配科技的力量,用「機器人理財」工具來幫助自己!怎麼說?下面會講清楚!

(1)主動投資

主動投資的概念,簡單來說就是自己透過各種管道深入地研究、分析之後,自行涉獵投資標的、建構自己的投資組合,最大的目的就是希望可以透過不懈的努力,創造出足以打敗大盤的投資績效(你自己的投資報酬率勝過加權指數的漲幅)。
主動投資會希望透過「選股」、「擇時」去找出績優股、買低賣高來戰勝大盤,但卻需要耗費投資人非常多的心力及時間,且最後真正能創造出高報酬率的投資人並不在多數!
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(2)被動投資

被動投資與主動投資是恰恰相反的概念,被動投資者認為無論怎麼努力都難以打敗大盤的投資績效,所以被動投資者不會做任何研究與預測,而是透過持有整體市場上的所有投資標的,來獲取市場的平均報酬。最常使用的方式就是定時定額購買指數型基金或是 ETF。

被動投資是相對省時省力的方式,若再進一步搭配 Growin 機器人理財這樣的投資工具,讓 AI 根據你的投資目標幫你自動進行資產配置,藉由投資機器人長期投入的模式,讓投資者把研究、操作的時間成本都省下來,更不用天天盯著財報也可以讓資產和市場一起成長!

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作者:Hank| 數據來源:Growin 量化團隊

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